前言
最近某小区安装电梯刷卡系统，业主小赵状告物业公司：实际目的是强行征收物业费。赵某能否胜诉？
小区业委会如果授权物业公司安装电梯刷卡系统，事情是否可行？业委会是否会损害业主利益，又受谁来监督、管理呢？来具体剖析其中的是非曲直。
嘉宾
天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、
天津华盛理律师事务所尚斌律师
远洋服务天津公司香奈项目经理谭春艳
案例
最近，上海市民赵某起诉说，小区物业公司没有经过业主同意，在电梯里安装了电梯刷卡系统，需要缴纳80元的安装费和10元卡费。
赵某认为，没有经过业主同意，物业公司擅自对小区内的附属设施进行改建，属于违法行为。物业安装电梯刷卡的目的就是为了强行征收物业费用。
物业公司向法庭提交了一些证据，比如曾经张贴在小区的通知，最关键的证据是小区业主委员会出具了一份授权书，证明业委会授权物业公司安装电梯刷卡系统。
最终，官司败诉。法官表示，收缴物业费，物业公司自有法律规定支持，不需要采用如此手段来强行征收。
解读与分析
01
一般物业公司如果要在电梯新增刷卡系统，应该走哪些程序？
如果要在电梯新增刷卡系统，首先要看双方物业服务合同有没有相关的约定，物业合同包括开发建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同以及业主委员会执行业主大会决议代表全体业主与物业公司签署的物业服务合同。上述合同对全体业主是有约束力的。有合同约定的依据合同约定，没有合同约定的，涉及业主共同管理权利的事项应由业主共同决定。
按照民法典的规定，履行相关程序（民法典要求面积、人数双三分之二业主参与表决，参与表决的双过半同意）。有业委会的，由业委会执行业主大会的决议，授权物业公司进行安装或者不安装。
02
业委会的职权范围有哪些？
业委会是业主大会的执行机构，执行的是业主大会的决议，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
不能一概而论，也不能越俎代庖！
业主委员会的权利代表公共区域的业主权利，业主房产属于个人财产，任何人和组织不能处置。也就是说：物业需要和每个业主签订合同！业主委员会作为全体业主的代表与物业管理企业之间并不是对立、水火不容的，而是平等、互利、共赢的一种服务合同关系。
03
本案中，物业公司新增电梯刷卡系统，是否做到了手续完备呢？
本案中，小区业委会对物业公司进行了授权。有理由认为，小区业委会是执行的业主大会的决议，所以物业公司进行了安装，是符合法律规定的。
04
当地法院如何判决的呢？
本案法官表示，物业公司安装电梯系统是否对赵先生的合法权益构成侵害，取决于物业公司的行为是否存在主观的过错。
按照相关法律法规，小区的共有部分和共同管理的重大事项，应由业主共同决定，而业主大会的决定，对业主具有约束力。
本案中，小区业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主决定有关共有和共同管理权利的重大事项，业委会的决定，同样对全体业主具有约束力。
电梯是建筑物共有部分的附属设施，业主委员会有权代表全体业主对电梯设施进行管理和维护，物业公司作为服务企业，受到业委会的授权，安装行为具有正当理由，主观上不存在过错。
而赵先生所提的理由以及其他业主的提出的安全隐患，并没有证明支持，生活方面的某些不便并没有形成对业主合法权益的侵害，赵先生也没有证据证实业委会的决定和物业公司的行为存在过错。
关于物业费的缴纳问题，法院认为，如果业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业费，业委会应当督促限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向法院起诉。
因此，法院驳回了赵先生的全部诉讼请求。
05
在本案中，也有业主担忧，如何监督业主委员会？如何证明业委会真的是给业主办事？
第一，要看看相关决议有没有公示；
第二，可以协调政府部门、街道办、居委会等单位召开联席会议解决；
第三，如果认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
如果有确凿的证据，业委会串通物业公司损害业主的利益，一是可以到当地法院起诉。二是可以罢免业委会。
根据《建设部关于印发＜业主大会规程＞的通知》第二十九条规定：“经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。”
需要指出的是，并不是经业主委员会或者20％以上业主提议，就可以罢免业主委员会委员或主任，最终是否能够罢免，必须由业主大会会议作出决定。根据规定，业主大会作出的决议至少要有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加，经与会业主的投票权半数以上通过才有效。同时，还要以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序，罢免业主委员会或主任的程序才是合法有效的。
罢免业主委员会主任也可以采用书面征询意见的方式，但也要求参加的业主达到50％以上；如果同意罢免业主委员会主任的数量达到参加征询的业主半数以上，则罢免成功。业主大会应该公布业主大会表决结果，并向主管部门备案。
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内容编辑：马建
排版编辑：实习编辑陈俞安
